Болгария расположена в Юго-Восточной Европе, в северо-восточной части Балканского полуострова. Протяженность с запада на восток – 520 км, с севера на юг – 330 км. Болгария имеет общую границу с пятью странами: на севере - с Румынией, на западе – с Сербией и Черногорией, Македонией, на юге – с Грецией и Турцией, на востоке – омывается Черным морем. Протяженность границы – 2 245 км, в том числе 686 км - речной и 378 км - морской. Болгария страна гор, горы занимают более 30% территории страны. Самая высокая вершина Болгарии – Мусала (2 925 м) находится в горах Рила. Самые известные горы Болгарии – Балканы, протянулись на 420 км с запада на восток и делят Болгарию на 2 части.

Население и религия

Население Болгарии составляет 8 миллионов человек. Основная часть - болгары (85%), 10% - турки, 3,7% - цыгане, остальные - армяне, греки и представители других национальностей. Численность населения столицы Болгарии - Софии, составляет более 1 миллиона жителей. Другими крупными городами страны являются Пловдив (340 тыс. жителей), Варна (313 тыс. жителей), Бургас (210 тыс. жителей) и Русе (162 тыс. жителей). Почти 90% населения страны - православные, 10% - мусульмане-суниты.

Климат Болгарии

По климатическому признаку можно выделить три зоны: на севере Болгарии – континентальный климат; к югу от Балкан - климат средиземноморский; на побережье Черного моря – морской климат. Летний период в Болгарии длится с мая по сентябрь, самые теплые месяцы – июль, август, средняя температура - + 25°С, воды - +24°С. Зима в Болгарии мягкая, в горах очень снежная, горнолыжный сезон длится с декабря по апрель, средняя температура зимой - +2°С. Среднегодовое количество осадков – 500-600мм, наиболее дождливые месяцы – май, начало июня.
Подробнее о температуре в Болгарии можно посмотреть на сайте Национального института метеорологии и гидрологии Болгарской Академии Наук (БАН).

Государственное устройство

Болгария - парламентская республика, единое государство с местным самоуправлением. Конституция страны принята в 1991 г. Парламент Болгарии – Народное Собрание – включает 7 парламентских групп и 4 независимых депутатов. Председателем Народного собрания является Георги Пирински.
Главой государства и верховным главнокомандующим вооруженными силами Болгарии является президент республики. Избирается прямым голосованием на срок пять лет. Президент Республики Болгария - Георгий Пырванов.
Центральным органом исполнительной власти является Совет Министров. Избирается Народным Собранием. Совет Министров руководит внутренней и внешней политикой государства, осуществляя ее в соответствии с конституцией и законодательством страны. Премьер-министром Болгарии является Сергей Станишев.

ЗАКОНЫ

Правовые аспекты приобретения недвижимости иностранцами (гражданами и юридическими лицами) в Республике Болгария регулируются рядом нормативных актов. Наиболее значимыми из них являются положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о болгарском гражданстве, Коммерческого закона, Закона об иностранных инвестициях.
Согласно Конституции Республики Болгария иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. 18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, возникающих в результате присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии. Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону.

НОТАРИАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПОКУПКИ

После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра о 'юридической чистоте' объекта. В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.
Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется 'идеальная часть' участка земли, где построен дом. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления в аренду.

Запрещена продажа земли иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.
Наиболее подходящая форма деятельности для мелкого и среднего капитала - oбщество с ограниченной ответственностью (Дружество с ограничена отговорност - ООД). При покупке болгарской недвижимости иностранцами, ООД (или его разновидность ЕООД) является самая предпочитаная из всех разновидностей юридических лиц, которые предусмотрены в болгарском коммерческом законе. Она сочетает элементы персональных и капиталовых обществ, но причисляется к последним в связи с тем, что ограничен минимальный размер уставного капитала - 5000 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют.
В отличие от СД в ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время, ООД отличается от акционерного общества (другой формы капиталового общества) упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала.
К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 10 лв. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено, и после регистрации фирмы, т.е. учредители, могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде.
Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться 'Частное ООО' (Единолично дружество с ограничена отговорност - ЕООД). Учредитель ЕООД лично может управлять и представлять предприятие или назначить другое лицо. В остальном ЕООД соответствует ООД.

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

 Схема приобретения недвижимости в Болгарии достаточно проста. Продажа ее (включая землю) разрешена юридическим лицам, зарегистрированным по болгарским законам.
Причем состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала. Для оформления сделки достаточно иметь при себе загранпаспорт. Свидетельство о праве собственности выдается в течение суток. Владельцы квартир, не являющиеся гражданами Болгарии, обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.
Оформление купли - продажи.
Нотариальный акт на передачу собственности и удостоверение о праве на собственность на недвижимое имущество выдается  Нотариусом, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей Нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписыванию вносит изменения обстоятельств по объекту собственности в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки Нотариусу предоставляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии тяжбы на предмет сделки. В удостоверении должно быть указано:

• наличие ипотеки объекта,
• права на пользование объектом третьими лицами,
• запрет на продажу,
• открытые судебные дела и т.п.

Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. 
Важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4-х процентов.
Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо - должно представить загранпаспорт (можно использовать паспорт своей страны, чтобы в дальнейшем не переоформлять покупку). Если покупка осуществляется юридическим лицом, то предоставляются учредительные документы фирмы.

Приобретение оформляется следующим образом:

- стороны подписывают предварительный договор, согласно которому продавец обязуется продать объект покупателю по указанной цене и гарантирует это в договоренный период (обычно 2-4 недели для готовых объектов или 1 месяц после окончания работ для строящихся). Покупатель по предварительному договору вносит задаток  в размере 10-30%. В случае, если покупатель в итоге откажется заключить окончательный договор задаток не возвращается. Если же продавец откажется заключить сделку или для ее заключения возникают непреодолимые препятствия, то покупателю возвращается задаток в двойном размере. Предварительный договор можно заверить у нотариуса, но это не обязательно.

- в срок, оговоренный предварительным договором, стороны заключают Договор в форме Нотариального акта, который и является документом на собственность. Нотариус вписывает этот договор в Суде по вписываниям (так называется в Болгарии регистр недвижимости). Нотариальный акт заверяется только нотариусом по месту нахождения объекта. К моменту подписания Нотариального акта все расчеты между сторонами по сделке должны быть завершены.

Что нужно знать при заключении договора покупки недвижимости в Болгарии?

После выбора объекта покупки и проведения переговоров по выяснению основных условий, связанных с куплей-продажей недвижимости в Болгарии, следует заключить Предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в окончательный договор, каким является Нотариальный акт, а именно:

•  подробное описание покупаемого объекта недвижимости в Болгарии,
• срок сдачи в эксплуатацию - для строящегося жилья,
• цена,
• условия и сроки оплаты.

Покупку лучше оформлять не на загранпаспорт, а на паспорт своей страны (загранпаспорт имеет ограниченный срок действия, вследствие чего недвижимость придется переоформлять).
При заключении Предварительного договора купли-продажи недвижимости в Болгарии для строящихся объектов необходимо требовать у строительной организации предоставления Разрешения на право строительства, выдаваемое местными органами власти, рекомендуется осмотреть уже реализованные проект.

Для вторичного жилья - обязательна выписка из регистра о тяжбах объекта и государственная оценка стоимости, выдаваемая территориальной налоговой службой. В выписке отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, а также подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.

При подписании Предварительного договора вносится депозит (задаток) - обычно 10% от цены покупки. Очень часто, особенно при покупке незаконченных объектов, когда строительств еще не завершено, подписанию Предварительного договора предшествует внесение суммы в размере 1000-2000 евро, которая является основанием для снятия выбранного Вами объекта недвижимости в Болгарии с продажи.

После подписания Нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, Нотариус вносит его в районный суд где Судьей отмечаются все изменения, касающиеся объекта в государственном регистре недвижимого имущества и делается отметка о вписывании в самом Нотариальном акте.

При совершении сделок в подавляющем большинстве фигурируют две цифры:

•  налоговая оценка недвижимости (если продавец - физическое лицо) 
•  балансовая стоимость (если продавец - организация), то есть это цена, которая указывается в документах по сделке и реальная стоимость сделки, по которой производятся фактические расчеты.

Исходя из продажной цены определяются

•  размер госпошлины на сделку,
•  налог 
•  нотариальная такса.

В общей сложности они составляют около 3% от стоимости, указанной в контракте.

Пример. Налоговая оценка объекта недвижимости - 100 000 лев.
Гос.пошлина - 111 лев. Нотариальная такса - 418,5 лев.
Налог - 2000 лева. Итого - 2529,5 лев.

Покупая квартиру в жилом комплексе, клиентам следует обратить внимание,  на то, что на каждого жильца комплекса приходится еще и общедолевая собственность – дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить при покупке квартиры, и также оплачивать их содержание в дальнейшем. Во многих объявлениях фигурирует цена за 1 кв. м и площадь квартиры. Умножив одну цифру на другую, получается одна стоимость квартиры, а при покупке Вам называют совсем другую. Поэтому делайте уточнение при покупке у продавца.

Например, к площади квартиры 80 кв. м прибавляется примерно 9 кв. м. И стоит это примерно 600-800 евро в год.